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124家a股房地产企业一季度净利润比2019年同期少赚190亿元

发布日期:2021-05-13 17:42   来源:未知   阅读:
 

  规模增加净利润的操作好像没那么有效,毛利率25%的红线已经不容易守住了。就连龙头房地产企业也面临着毛利率下降的压力,许多房地产企业更是遭遇了盈利能力的“滑铁卢”。

  据WinD统计,记者发现,2021年第一季度,剔除数据不完整的企业,124家上市a股房地产企业归属于母公司股东的净利润合计195亿元,同比下降16%。记者近10年整理的数据显示,这124家房地产企业的第一季度利润高峰出现在2019年,当年返还给母亲的净利润总计384.5亿元。换句话说,今年一季度,a股上市房地产企业比两年前见顶时少赚了约190亿元;平均每个公司归母净利润也降到了1.6亿,比两年前低了一半。

  “房地产行业整体利润率下降,利润回归正常水平是趋势。此前,房地产行业通过土地升值和房价上涨获得了更高的利润率。目前由于地价上涨和房价调控的限制,房地产行业的毛利率有所下降。”在2020年业绩发布会上,施琅房地产董事长兼执行董事田明向等媒体表示,对房企的要求越来越高,应该没有弱点或不足。任何环节控制不好都会影响毛利率。此外,他强调,土地红利没有了,容错空间越来越小,企业需要依靠精细化管理来提高利润率,比如内部降低成本。

  众所周知,房地产行业管理层的固定成本包括土地成本、前期建设、建筑安装成本等费用,其中土地成本占的比例相对较高,因此销售单价几乎决定了房地产企业的利润率,记者在与多家房地产企业高管交谈后了解到,“毛利率达到25%,净利润率超过10%”在一般大型房地产企业中被视为红线,如果在征地计算中没有达到这个水平,他们会考虑放弃招标。

  从a股房地产企业2021年第一季度的表现来看,在124家上市房地产企业中,毛利率在25%以上的有71家,占57%,2020年有85家,占69%。30%以上的有57家,占46%,2020年有67家,占54%;40%以上的有31家,占25%,2020年有30家,占24%;有39个在10%-25%范围内,占31%,2020年有28个,占23%。

  不难看出,曾经在毛利率高的层级中排名靠前的成员,正在降级。“主要受土地成本上升影响,前期高地价项目进入结转期,推高了运营成本,进一步挤压了利润率。”中智研究院企业部副研究主任刘水告诉记者,与此同时,“留而不炒”的政策还在继续,一二线热点城市的限价政策打压了溢价,限制了企业的利润率。此外,由于新冠肺炎疫情和宏观经济的影响,该物业的收入和净利润表现仍需恢复。

  同策研究院高级分析师肖云翔也有类似观点。他告诉记者,毛利率下降是多种因素造成的。目前房企结转的项目大多是一两年前收购的,征地成本高;同时,近年来房企融资成本进一步增加;各大城市实行严格的限价措施,自然导致企业盈利能力下降

  “要改变思想认识,行业利润率降低是大势所趋,土地分红时代早就过去了。”某龙头房地产企业的掌舵人直言不讳地告诉记者,要学会存“小钱”,赚“小钱”,而不是想着赚“大钱”。

  事实上,最近,几家房地产企业的高管与记者沟通,表示与过去的粗放式管理相比,房地产行业的整体精细化程度正在提高。比如以前样板间成本控制不严格。有一次老板看到了,说不满意,马上拆了,重新装修。但现在每笔支出都要报批,严格执行,也就是基本上很多房企都实行了全面预算管理制度,控制成本,节约每一笔“小钱”。

  当然,开发商最大的成本还是征地。为了缓解毛利率水平的下降,首先要“合理用地,加强城市研究判断的准确性,准确投资,保证利润率。”刘水告诉记者,要优化产品,赢得口碑和市场。此外,要进行数字化授权管理,从各个角度优化内部管理,实现高效运营和成本控制。

  在潘浩看来,行业已经进入管理红利时代,成本控制能力将是对房企盈利能力的巨大考验,包括土地成本、建设成本和融资成本等。一些善于高高在上、斗志昂扬的房企将面临更加艰巨的挑战。

  “不要冲动拿地,降低征地成本;拓宽融资渠道和方式,通过多样化、创新性的融资手段降低融资成本;为了提高运营效率,未来的高营业额应该是大多数房屋公司的标准。”肖云翔直言不讳地告诉记者,同时,房企需要进行多元化经营,转型盈利能力强的多元化业务,才能获得更高的投资回报;此外,工业产能优势也能对降低征地成本产生积极影响。

  “目前,第一梯队的房企具有规模优势,大多保持稳定增长态势。行业集中度不断提高的趋势将长期保持,阶层之间会有内部波动,但跨阶层的跨越并不容易。头梯队出现。”潘浩认为。

  “城市布局合理,产品与城市高度匹配,运营能力强,有多个征地拆迁融资优势的企业,盈利空间更加充足。”刘水向记者表示,长期来看,房地产长效机制建立,房企毛利改善空间有限,但受运营能力、融资能力、品牌影响力等因素影响,行业毛利率表现为结构性变化。

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